Το επενδυτικό «εργαλείο» το πρώτο «Θερμόμετρο» των ακινήτων παρουσίασαν πρόσφατα ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης και ο Δημήτρης Μελαχροινός, CEO του Spitogatos, στο πλαίσιο της εκδήλωσης «Ελλάδα 2026: Επιχειρείν, Ακίνητα, Επενδύσεις». Ο δείκτης αξιοποιεί εκατομμύρια δεδομένα από την πλατφόρμα του Spitogatos και φιλοδοξεί να αποτελέσει ένα απλό και χρήσιμο εργαλείο για όσους σκέφτονται να επενδύσουν στην αγορά ακινήτων.
Η βασική ιδέα του δείκτη είναι να υπολογίσει πόσα ενοίκια απαιτούνται για να αγοραστεί μια κατοικία σε κάθε περιοχή. Όσο μεγαλύτερος είναι ο αριθμός των ενοικίων που χρειάζονται για την αγορά ενός ακινήτου, τόσο χαμηλότερη θεωρείται η επενδυτική απόδοση.
Σύμφωνα με τους εμπνευστές του, τo «Θερμόμετρο» των Ακινήτων είναι ένα πρακτικό «εργαλείο» που δείχνει περίπου πόσο κεφάλαιο χρειάζεται να επενδύσει κάποιος σε κάθε περιοχή για να εισπράττει ενοίκιο 1.000€ τον μήνα (προ φόρων). Πιο συγκεκριμένα, ο δείκτης βασίζεται στη Μέση Ζητούμενη Τιμή πώλησης και ενοικίασης κατοικιών και απαντά σε ένα βασικό ερώτημα: με πόσα ενοίκια αγοράζεται ένα ακίνητο.
Αν και θα περίμενε κανείς οι πιο περιζήτητες περιοχές να έχουν χαμηλότερες αποδόσεις και οι λιγότερο δημοφιλείς υψηλότερες, τα δεδομένα του «Θερμομέτρου» δείχνουν ότι αυτό δεν ισχύει πάντα. Η συνεργασία του Spitogatos με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη οδήγησε στη δημιουργία του «Θερμομέτρου», ενός δείκτη που βασίζεται σε δεδομένα της πλατφόρμας και αποτυπώνει με απλό τρόπο τις αποδόσεις ακινήτων ανά περιοχή.
Ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης εξήγησε το σκεπτικό που οδήγησε στη δημιουργία αυτού του νέου δείκτη: «Φτιάξαμε έναν απλό και κατανοητό δείκτη, που θα βασίζεται στα εξής δεδομένα: Μέση τιμή ενοικίασης ενός διαμερίσματος σε μία περιοχή, μέση τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος σε μία περιοχή, με πόσα ενοίκια μπορώ να το αγοράσω; Αν π.χ. χρειάζονται 200 ενοίκια για να αγοράσω στη Χ περιοχή, σημαίνει ότι η απόδοσή του είναι καλύτερη από την Ψ περιοχή, όπου για να αγοράσω ένα αντίστοιχο σπίτι η απόδοση είναι 300 ενοίκια. Όσο περισσότερα τα ενοίκια, τόσο χαμηλότερη η απόδοση της επένδυσης Σε πρώτη ανάγνωση, περιμένουμε στις περιζήτητες περιοχές οι αποδόσεις να είναι χαμηλές και στις υπόλοιπες περιοχές οι αποδόσεις να είναι υψηλές. Το “Θερμόμετρό” μας απέδειξε πως αυτό δεν ισχύει!».
Όπως σημειώνεται, όσο πιο πολλά ενοίκια απαιτούνται για να αγοράσουμε ένα σπίτι κάπου, τόσο πιο «ψηλά» είναι το «Θερμόμετρο» σε αυτή την περιοχή. Όσο λιγότερα τα ενοίκια, τόσο «χαμηλά» βρίσκεται». Σε μία εποχή που τα δεδομένα αλλάζουν, η κατανόηση της αγοράς αποτελεί τη νέα πρόκληση για τον επενδυτή. Αν κάποιος θέλει να κατοικήσει στο σπίτι του, τότε δεν τον ενδιαφέρει η απόδοση του ενοικίου. Αν όμως αγοράζει ένα σπίτι για να το διαθέσει προς ενοικίαση, τότε έχει σημασία να ξέρει τι απόδοση μπορεί να περιμένει. Ο κ. Μελαχροινός ανέφερε: «Μέχρι τώρα οι περισσότεροι άνθρωποι επικεντρώνονταν σε μία περιοχή που τους ενδιαφέρει και έψαχναν εκεί, αναζητώντας κάτι που να θεωρούν “ευκαιρία”. Πώς ορίζεται όμως αυτή η ευκαιρία και πώς μπορούμε να φτιάξουμε έναν χάρτη των αποδόσεων για κάθε υποψήφιο επενδυτή;».
Γλυφάδα, Πετρούπολη και Δραπετσώνα δίνουν σχεδόν την ίδια επενδυτική απόδοση
Ένα από τα πιο χαρακτηριστικά παραδείγματα αφορά τη σύγκριση περιοχών της Αττικής με εντελώς διαφορετικές τιμές αγοράς. Παρότι η Γλυφάδα συγκαταλέγεται στις ακριβότερες αγορές κατοικίας της χώρας, η επενδυτική απόδοση εμφανίζεται σχεδόν ίδια με περιοχές που θεωρούνται σαφώς πιο «οικονομικές».
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη, για την αγορά μιας μέσης κατοικίας απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Δηλαδή, η απόδοση μιας επένδυσης δεν εξαρτάται μόνο από το ύψος των τιμών, αλλά και από τη δυναμική της προσφοράς και της ζήτησης. Σε περιοχές όπως η Πετρούπολη και η Δραπετσώνα, η περιορισμένη διαθεσιμότητα ακινήτων προς πώληση έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών αγοράς, γεγονός που τελικά μειώνει τις αποδόσεις των επενδύσεων.
Οι εκπλήξεις και τα μυστικά του «Θερμόμετρου»
Σύμφωνα με τον κ. Παπαγεωργιάδη, «το “Θερμόμετρο” βασίζεται στη μέση ζητούμενη τιμή πώλησης και ενοικίασης, όπως προκύπτει από τις αγγελίες της πλατφόρμας του Spitogatos, και αποτυπώνει τις μέσες αποδόσεις ανά περιοχή. Φυσικά, το αποτέλεσμα επηρεάζεται από το μίγμα των ακινήτων που πωλούνται και ενοικιάζονται σε κάθε περιοχή, καθώς κάθε ακίνητο έχει διαφορετικά χαρακτηριστικά».
Από την πλευρά του, ο κ. Μελαχροινός σχολίασε ότι «μελετώντας σε βάθος τα αποτελέσματα και συζητώντας τα στοιχεία με τον Ηλία Παπαγεωργιάδη, ανακαλύψαμε αποκλίσεις που δεν περιμέναμε. Περιοχές που θεωρούνται "φθηνές" δεν ήταν τελικά τόσο αποδοτικές όσο φαίνονταν. Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι οι παρόμοιες αποδόσεις σε περιοχές με εντελώς διαφορετική ζήτηση. Για παράδειγμα, απαιτούνται περίπου 342 ενοίκια για την αγορά κατοικίας στη Γλυφάδα, 335 στην Πετρούπολη και 332 στη Δραπετσώνα. Ναι μεν το κόστος αγοράς στη Γλυφάδα είναι πολύ μεγαλύτερο, όμως η απόδοση είναι παραπλήσια, κάτι που δείχνει τη μεγάλη έλλειψη προσφοράς ακινήτων προς πώληση στην Πετρούπολη και τη Δραπετσώνα, στοιχείο που ανέβασε τις τιμές».
Η σύγκριση του 2019 με το 2025
Ο CEO του Spitogatos συνέχισε εξηγώντας και ένα ακόμη στοιχείο που έχει σημασία: «Αν εξετάζαμε μόνο τα στοιχεία του 2025, θα βλέπαμε απλώς το "Θερμόμετρο" κάθε περιοχής σήμερα. Ωστόσο, έχει μεγάλη αξία για τους επενδυτές να παρακολουθήσουν την πορεία της αγοράς από το 2019, την τελευταία χρονιά πριν από την πανδημία, μέχρι σήμερα. Με αυτή τη ματιά μπορέσαμε να εντοπίσουμε περιοχές που κινήθηκαν ταχύτερα από άλλες: σε ορισμένες οι τιμές ενοικίων αυξήθηκαν σχεδόν παράλληλα με τις τιμές πώλησης, ενώ σε άλλες οι τιμές πώλησης αυξήθηκαν σημαντικά περισσότερο από τα ενοίκια».
Συμπλήρωσε με ένα παράδειγμα ο Ηλίας Παπαγεωργιάδης: «Αν ένα σπίτι είχε ενοίκιο 300 ευρώ το 2019 και τιμή πώλησης 60.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του ήταν 200 ενοίκια. Αν τώρα το ενοίκιο είναι 600 ευρώ και η τιμή πώλησής του 120.000, η απόδοση είναι η ίδια, πάλι 200 ενοίκια. Αν όμως το ενοίκιο είναι 600 και η τιμή ανέβηκε στα 240.000 ευρώ, τότε η απόδοσή του έγινε 400 ενοίκια, “ανέβηκε η θερμοκρασία” στην περιοχή».
Ο μέσος όρος για την Αττική
Βάσει των αποτελεσμάτων του «Θερμομέτρου» παρουσιάστηκαν και αναλύθηκαν στην εκδήλωση, τ σημαντικότερα εξ’ αυτών για την Αττική ήταν τα εξής (μέσος αριθμός ενοικίων για αγορά μέσης κατοικίας στην περιοχή):
Στο κέντρο της Αθήνας, για παράδειγμα, το 2019 απαιτούνταν κατά μέσο όρο 161 ενοίκια για την αγορά μιας κατοικίας, ενώ το 2025 ο αριθμός αυτός έχει αυξηθεί στα 212. Η εξέλιξη αυτή σημαίνει ότι οι επενδυτικές αποδόσεις έχουν περιοριστεί σε σχέση με την προ πανδημίας περίοδο.
Στα βόρεια προάστια ο μέσος αριθμός ενοικίων αυξήθηκε από 271 το 2019 σε 288 το 2025. Στα νότια προάστια η αύξηση ήταν πιο έντονη, από 241 σε 311 ενοίκια. Στα δυτικά προάστια ο αριθμός ανέβηκε από 202 σε 238, ενώ στον Πειραιά από 184 σε 242 ενοίκια.
Στα προάστια του Πειραιά η μεταβολή ήταν ακόμη μεγαλύτερη, με τον δείκτη να ανεβαίνει από 181 ενοίκια το 2019 σε 241 το 2025, γεγονός που αποτυπώνει τη σημαντική αύξηση των τιμών αγοράς στην περιοχή.
Στο υπόλοιπο της Αττικής, η πορεία των ενοικίων υπήρξε ταχύτερη από την άνοδο των τιμών πώλησης. Εκεί ο μέσος αριθμός ενοικίων που απαιτούνται για την αγορά κατοικίας μειώθηκε από 246 το 2019 σε 221 το 2025, γεγονός που μεταφράζεται σε βελτίωση των αποδόσεων για τους επενδυτές.
Τα στοιχεία του δείκτη αποτυπώνουν επίσης ποιες περιοχές εμφανίζουν σήμερα τις χαμηλότερες αποδόσεις. Στο κέντρο της Αθήνας η χαμηλότερη απόδοση καταγράφεται στο Ιστορικό Κέντρο, όπου απαιτούνται περίπου 317 ενοίκια για την αγορά κατοικίας. Στα βόρεια προάστια η χαμηλότερη απόδοση εντοπίζεται στον Παπάγου με 459 ενοίκια, ενώ στα νότια προάστια στην Αργυρούπολη με 387.
Στα δυτικά προάστια η χαμηλότερη απόδοση εμφανίζεται στην Πετρούπολη με 335 ενοίκια, ενώ στον Πειραιά στο Νέο Φάληρο με 284 ενοίκια. Στα προάστια του Πειραιά η Δραπετσώνα καταγράφει περίπου 332 ενοίκια, ενώ στο υπόλοιπο της Αττικής η περιοχή με τη χαμηλότερη απόδοση είναι η Σαρωνίδα με περίπου 333 ενοίκια.
